Pronajmout byt zvládne dnes téměř každý. Mnohem složitější je zajistit, aby nemovitost dlouhodobě vydělávala, byla v dobrém technickém stavu a nezpůsobovala majiteli zbytečné starosti. Co by měl umět kvalitní správce nemovitosti, jak probíhá profesionální správa a podle čeho poznáte, že svůj majetek svěřujete do správných rukou? V tomto článku se podělíme o zkušenosti z každodenní praxe společnosti Real Blue.
Správa nemovitosti není jen o vybírání nájmu
Když se řekne správa nemovitosti, spousta lidí si představí poměrně jednoduchý proces. Nájemník jednou za měsíc pošle nájem, správce zkontroluje, že platba dorazila, a tím jeho práce končí.
Kéž by to bylo tak jednoduché.
Ve skutečnosti většina práce správce probíhá ve chvílích, které majitel vůbec nevidí. Komunikace s nájemníky, řešení oprav, organizace řemeslníků, kontrola stavu nemovitosti, vyúčtování služeb nebo hledání nového nájemníka. To všechno jsou činnosti, které zabírají čas a vyžadují zkušenosti.
Naším cílem není, aby majitel nemovitosti nevěděl, co se s jeho bytem děje. Naopak. Chceme, aby měl přehled, ale nemusel řešit každou drobnost. Investiční nemovitost by měla přinášet pravidelný příjem, ne každodenní starosti.
Ve většině případů navíc nájemné chodí přímo na účet majitele. U větších bytových domů nebo souborů bytových jednotek máme často po dohodě s majiteli přístup k účtu, na který chodí nájemné. Díky tomu můžeme průběžně kontrolovat, zda jsou platby v pořádku, a pokud se objeví problém, začneme ho řešit. Pokud přístup k účtu sjednaný není, majitel nás kontaktuje zpravidla až ve chvíli, kdy očekávaná platba nedorazí.
Naše práce tedy není o přeposílání peněz. Je o tom, aby pronájem fungoval dlouhodobě bez zbytečných komplikací.
Co by měl kvalitní správce opravdu umět?
Při výběru správce se lidé často soustředí hlavně na cenu služby nebo na "garantovaný nájem".
To jsou důležité informace, ale podle našeho názoru by rozhodně neměly být tím hlavním kritériem.
Skutečná kvalita správce se totiž pozná ve chvíli, kdy nastane problém.
Praskne odpadní potrubí.
Přestane fungovat topení.
Do bytu začne zatékat.
Nájemník přestane komunikovat.
Právě tehdy potřebujete někoho, kdo ví, co má dělat. Kdo má kontakty na prověřené řemeslníky, umí situaci pružně zorganizovat a dokáže problém vyřešit bez zbytečných průtahů.
Za roky praxe jsme zjistili jednu věc. Oprava samotná bývá často ta jednodušší část. Mnohem náročnější je vědět, komu zavolat, kdo opravdu přijede, kdo odvede kvalitní práci a kdo dokáže reagovat v rozumném čase.
Proto považujeme síť ověřených dodavatelů za jednu z největších přidaných hodnot kvalitní správy.
Jak u nás probíhá převzetí nemovitosti do správy
Každá spolupráce začíná obyčejným telefonátem nebo e-mailem.
Potřebujeme se dozvědět základní informace o nemovitosti. Kde se nachází, v jakém je stavu, jestli je obsazená nájemníkem nebo teprve hledá svého prvního nájemce. Zajímá nás také, co od správy očekává samotný majitel a za jakých podmínek má nemovitost aktuálně pronajatou.
Každý klient má totiž jiné priority.
Někdo chce převzít kompletní administrativu.
Jiný potřebuje najít kvalitního nájemníka.
Další řeší technický stav nemovitosti a plánuje kompletní rekonstrukci.
Teprve potom následuje osobní prohlídka.
Na místě si neprohlížíme jen samotný byt nebo dům. S klientem řešíme také to, jestli má smysl nemovitost před pronájmem nějak upravit, opravit doplnit vybavení nebo naopak část vybavení odstranit. Neexistuje univerzální řešení. Vždy záleží na konkrétní lokalitě, cílové skupině nájemníků i typu nemovitosti.
Pokud je byt připravený k pronájmu, zajistíme profesionální fotografie, připravíme inzerci a začneme hledat vhodného nájemce.
Až ve chvíli, kdy je byt skutečně pronajatý, začínáme účtovat odměnu za správu.
Myslíme si, že je to férový přístup vůči majiteli.
Výběr nájemníka je mnohem důležitější, než si většina lidí myslí
Jedna z nejčastějších otázek, kterou dostáváme, zní:
„Jak poznáte dobrého nájemníka?“
Pravda je taková, že stoprocentní jistotu nemá nikdy nikdo.
Za dobu, co se správě nemovitostí věnujeme, jsme si ale vytvořili určitý cit. Zkušenosti člověka naučí všímat si detailů, které na první pohled nemusí být vidět.
Samozřejmě se nespoléháme jen na intuici.
Od zájemců si zjišťujeme informace o zaměstnání, příjmech a dalších skutečnostech, které nám pomohou udělat si objektivní obrázek. Prověřujeme veřejně dostupné evidence, například insolvenční rejstřík, a každého zájemce posuzujeme podle stejných předem stanovených kritérií.
Naším cílem není pronajmout byt prvnímu zájemci.
Naším cílem je najít nájemníka, který bude dlouhodobě spolehlivý a bude se o byt starat tak, jako by byl jeho vlastní.
Právě tady podle nás začíná dobrá správa nemovitosti.
Předání bytu není formalita
Jakmile je vybraný vhodný nájemník, připravujeme nájemní smlouvu a domlouváme termín předání.
Snažíme se, aby každý byt byl při předání čistý, uklizený a čerstvě vymalovaný. Nejde jen o první dojem. Díky tomu je na konci nájmu mnohem jednodušší posoudit, v jakém stavu nájemník nemovitost vrací.
Součástí předání je vždy předávací protokol, fotodokumentace, zápis stavů měřidel, předání klíčů i přepis energií.
Právě pečlivě připravené předání dokáže v budoucnu předejít řadě zbytečných sporů mezi majitelem a nájemníkem.
